تنظيمه الجديد وأثره على الملكية العقارية
يُعد نظام إزالة الشيوع من أبرز الوسائل القانونية لتنظيم الملكية المشتركة للعقارات في الأردن. وقد جاء التعديل الجديد على قانون الملكية العقارية لعام 2025 ليعزز هذا النظام من خلال تسهيل الإجراءات الإدارية، وضبط العلاقة بين الشركاء في الملكية، وتوسيع صلاحيات دوائر الأراضي والمساحة، كل ذلك بما يحقق العدالة ويخفف العبء عن القضاء.
وتُعد الملكية الشائعة من أبرز صور الملكية في النظام العقاري الأردني، حيث يتشارك فيها أكثر من شخص بملكية عقار واحد دون أن تكون حصة أي منهم مفرزة ،وفي ظل صعوبة الاستمرار في هذه الشراكة، نظم القانون الأردني آليات إزالة الشيوع سواء عبر القضاء أو الإدارات المختصة ، وتكمن أهمية هذا الموضوع في كونه يتعلق بحق الملكية وطرق تصفيته وإنهاء الخصومة بين الشركاء.
يقدم مكتب ملحم للقانون عن طريق مستشارين قانونيين متخصصين بتزويدكم بالاستشارات القانونية والإجابة عن استفساراتكم القانونية المتعلقة بالمقال (إزالة الشيوع في القانون الأردني لعام 2025 ، تنظيمه الجديد وأثره على الملكية العقارية) .
وسوف نتناول في هذا المقال اهم المعلومات التي تتعلق بتنظيم أزالة الشيوع و أثره على الملكية العقارية وفقا للقانون الأردني وذلك كما يلي:
أولاً: المفهوم القانوني لإزالة الشيوع.
ثانياً: أهم تعديلات قانون إزالة الشيوع لعام 2025
رابعاً: الاستثناءات القانونية على إزالة الشيوع.
خامساً: دور المحامي في قضايا إزالة الشيوع.
سادساً:الوسائل القانونية لإثبات ملكية العقار.
سابعاً: تنفيذ وإجراءات الطعن في إزالة الشيوع وفق قانون 2024
أولاً: المفهوم القانوني لإزالة الشيوع
تعني إزالة الشيوع: إنهاء حالة الشراكة في ملكية العقار بين عدة أطراف، سواء عن طريق القسمة الرضائية أو القضائية أو عن طريق البيع بالمزاد العلني، وذلك وفقاً للشروط والإجراءات القانونية المحددة.(1)
القاعدة العامة في إزالة الشيوع وفقًا للمادة (1048) من القانون المدني الأردني: ” لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن هناك اتفاق أو نص قانوني يقضي بغير ذلك.” (2)
أي أن الأصل هو حق مطلق لكل شريك في المطالبة بإزالة الشيوع.
ثانياً: أهم تعديلات قانون إزالة الشيوع لعام 2025
1. توسيع صلاحيات دائرة الأراضي والمساحة:
بات بإمكان مديريات التسجيل العقاري التابعة لدائرة الأراضي أن تباشر إجراءات إزالة الشيوع، دون حاجة لإحالة فورية للمحاكم والهدف من التعديل هو تخفيف الضغط القضائي وتبسيط الإجراءات.
2. تسهيل موافقات تملك الأجانب والمؤسسات:
أصبح بإمكان الشركات والأشخاص الاعتباريين تملك وحدات في مجمعات خارج التنظيم، دون الحاجة إلى قرار من مجلس الوزراء، وهو ما يسهم في جذب الاستثمار العقاري.
3. تنظيم تشكيل لجان إزالة الشيوع:
نص القانون المعدل على تشكيل لجنة في كل مديرية تسجيل، يرأسها موظف من الفئة الثالثة، وتضم عضواً قانونياً وآخر من المساحين، للنظر في طلبات إزالة الشيوع.(3)
ثالثا :حالات إزالة الشيوع .
- الحالة الأولى: عقار قابل للقسمة العينية
إذا كان العقار المشترك قابلاً للقسمة دون أن يُلحق ضررًا بأحد الشركاء أو يخالف التنظيم، تُجرى القسمة العينية.
الإجراءات:
•يقدم أحد الشركاء دعوى إلى المحكمة.
•تعيّن المحكمة خبيرًا لتقدير إمكانية القسمة.
•إذا ثبتت القابلية، تُقسم الأرض أو البناء إلى حصص فعلية.
المادة(1049) من القانون المدني الأردني:
(إذا كان المال الشائع يقبل القسمة عينا دون ضرر، جرت قسمته بين الشركاء.)(4)
مثال:أرض زراعية مساحتها 10 دونمات يملكها أربعة شركاء، تُقسم حسب الحصص إذا رأى الخبير الفني أن القسمة ممكنة.
⸻
- الحالة الثانية: عقار غير قابل للقسمة
إذا تعذر تقسيم العقار عينيًا، كأن يكون شقة سكنية أو محلًا تجاريًا أو أرضًا صغيرة، تُجرى القسمة عن طريق البيع بالمزاد.
الإجراءات:
•تصدر المحكمة حكمًا بعدم قابلية القسمة.
•يُحال العقار للبيع بالمزاد العلني.
•يُوزع الثمن على الشركاء حسب حصصهم.
المادة (1050) من القانون المدني الأردني:
(إذا تعذر القسمة عينا أو كانت ضارة، بيعت الأشياء الشائعة بالمزاد العلني)(5)
مثال :شقة في عمارة وسط البلد مملوكة لثلاثة أشخاص، لا تقبل القسمة، فتُباع بالمزاد ويُقسم الثمن.
- الحالة الثالثة: شركاء يملكون أكثر من 75% من العقار
يمنح قانون الملكية العقارية الجديد الشركاء الذين يملكون أكثر من 75% من العقار المشترك الحق في تقديم طلب إزالة الشيوع مباشرة إلى دائرة الأراضي دون اللجوء إلى القضاء.
الإجراءات:
•التقدم بطلب إلى مديرية تسجيل الأراضي.
•تعيين لجنة فنية تقوم بالقسمة أو البيع.
•يتم التنفيذ إداريًا ما لم يعترض أحد الشركاء.
المادة (13) من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019:
(يجوز للشركاء الذين يملكون ما لا يقل عن 75% من حصص المال الشائع طلب إزالته من خلال المديرية المختصة.)(6)
مثال:شريكان يملكان 80% من أرض في ماركا، يطلبان إزالة الشيوع إداريًا، ويُحسم الأمر دون دعوى قضائية.
- الحالة الرابعة: إزالة الشيوع في المحلات التجارية
المحلات التجارية الواقعة ضمن عقارات مملوكة على الشيوع تُخضع لأحكام إزالة الشيوع، سواء كانت مسجلة كجزء من عقار مشاع أو ضمن نظام الملكية الطابقية.
الحالات المحتملة:
- إن كانت المحلات قابلة للقسمة (مثلاً 3 محلات متجاورة)، تُقسّم.
- إن كانت وحدة واحدة، فتُعرض للبيع بالمزاد.
المادة (1050) مدني (إذا كانت غير قابلة للقسمة).
نظام الملكية المشتركة لسنة 2020، المادة (7 وما بعدها).
مثال:محل تجاري مسجل باسم خمسة أشخاص بنسبة متساوية، وغير قابل للقسمة، يُباع ويُوزع الثمن.
ثانيًا: الاستثناءات القانونية على إزالة الشيوع
- وجود اتفاق مانع من القسمة لمدة محددة:
إذا اتفق الشركاء فيما بينهم على عدم القسمة لمدة معينة، فلا يُمكن لأي منهم المطالبة بإزالة الشيوع خلال تلك المدة.
المادة (1048/2) من القانون المدني الأردني:
(ويجوز للشركاء أن يتفقوا على البقاء في الشيوع مدة لا تزيد على خمس سنوات.)(7)
ولكن يجوز للمحكمة إنهاء هذا الاتفاق قبل انتهاء مدته إذا وُجد سبب قوي يبرر ذلك، كوجود ضرر جسيم.
- عدم جواز القسمة لمخالفتها لأحكام التنظيم والتخطيط:
في حال كانت قسمة العقار تُخالف أحكام قانون تنظيم المدن والقرى والأبنية رقم 79 لسنة 1966 أو أي نظام تقسيم معتمد، فإن القسمة تكون ممنوعة.
المادة (13/أ) من قانون الملكية العقارية:(لا تُقبل إزالة الشيوع في العقارات إذا كانت القسمة تؤدي إلى إنشاء قطع مخالفة للتنظيم أو أقل من المساحة القانونية.)(8)
مثال:أرض مساحتها 500 متر في منطقة سكنية تنظيمها لا يسمح بتقسيم أقل من 300 متر. لا تُقبل القسمة.
- وجود شيوع في عقار طابقي مشترك غير مفروز حسب نظام الملكية الطابقية:لا يمكن إزالة الشيوع في العقارات المنظمة بنظام الملكية الطابقية إلا وفق ضوابط هذا النظام.
- نظام إدارة وتنظيم الملكية الطابقية والمشتركة لسنة 2020.
- المادة (14) من قانون الملكية العقارية:(تتم إزالة الشيوع في العقار المشمول بأحكام الملكية الطابقية وفقًا لأحكام هذا النظام، ولا يجوز مخالفته.)(9)
- وجود وصية أو وقف أو حجز قانوني:إذا كان العقار مشتركًا ضمن مال موقوف أو مشمول بوصية أو عليه حجز قضائي أو تحفظي، لا يجوز المطالبة بإزالته حتى رفع القيد.
- المواد (273–275) من قانون أصول المحاكمات المدنية.
- المادة (34) من قانون الأوقاف.
مثال:عقار مشاع موضوع عليه حجز من دائرة التنفيذ بسبب دين، لا يجوز تقسيمه حتى رفع الحجز.
- وجود قُصَّر بين الشركاء: إذا كان أحد الشركاء قاصراً، قد تُؤجَّل العملية حتى بلوغه السن القانونية، أو يتم تمثيله قانونياً بإذن من المحكمة المختصة.
- إقامة أحد الشركاء في العقار دون مسكن بديل: إذا كان أحد الشركاء يقيم في العقار وليس لديه مسكن آخر، قد يُمنح حق البقاء فيه أو يُوفَّر له بديل مناسب قبل إزالة الشيوع.
- حالات خاصة لا يُعتبر فيها الشيوع مانعًا من القسمة:
- الشيوع الناتج عن الإرث
(لا يمنع الإرث من المطالبة بالقسمة).
لكن إذا كان هناك وصية تمنع البيع أو القسمة لمدة محددة لحماية القصّر، يمكن تأجيلها.
- شيوع في الأراضي المملوكة بموجب (قانون الملكية المشتركة).
يجوز إزالة الشيوع إذا كان الشركاء يمتلكون أكثر من 75% من الحصص، وفق المادة (13) من قانون الملكية العقارية.
خامساً: دور المحامي في قضايا إزالة الشيوع
يلعب المحامي دوراً محورياً في قضايا إزالة الشيوع، حيث يقوم بـ:
تقديم الاستشارات القانونية وتوضيح حقوق وواجبات كل شريك والإجراءات القانونية المتبعة والتي تتضمن أجراءات إزالة الشيوع في القانون الأردني الخطوات التالية:
- تقديم طلب إلى مديرية تسجيل الأراضي إذ يُقدَّم الطلب من قبل الشركاء الراغبين في إزالة الشيوع إلى مديرية التسجيل المختصة، متضمناً معلومات عن العقار وأسماء الشركاء.
إحالة الطلب إلى لجنة إزالة الشيوع بعد استلام الطلب، يُحال إلى لجنة مختصة تُشكَّل في مديرية التسجيل، تضم رئيساً وعضوين من ذوي الخبرة.
الكشف على العقار وتقييمه حيث تقوم اللجنة، بمساعدة خبير فني، بالكشف على العقار لتحديد قيمته وقابليته للقسمة.
اتخاذ قرار القسمة أو البيع إذا كان العقار قابلاً للقسمة، تُجرى القسمة بين الشركاء، أما إذا تعذرت القسمة، يُقرر بيع العقار بالمزاد العلني وتوزيع ثمنه بنسبة حصص الشركاء.
- ويقوم المحامي من خلال هذه الاجراءات على إعداد وتقديم الطلبات وصياغة وتقديم طلب إزالة الشيوع ومتابعته أمام الجهات المختصة.
وتمثيل الشركاء أمام اللجان والمحاكم الدفاع عن مصالح الشركاء وضمان حصولهم على حقوقهم كاملة.
سادساً:الوسائل القانونية لإثبات ملكية العقار.
لإثبات ملكية العقار في الأردن، يعتمد القانون على مجموعة من الأدلة والمستندات القانونية التي تؤكد حق الشخص في العقار. وتشمل هذه الوسائل:
- سند التسجيل (القوشان): يعتبر السند الرسمي الصادر عن دائرة الأراضي والمساحة الدليل القاطع على ملكية العقار.
- العقود الرسمية والمصدقة: مثل عقود البيع والشراء الموقعة بين الأطراف والمسجلة لدى الجهات المختصة.
- القيود العقارية: السجلات الرسمية في دائرة الأراضي، والتي توضح تسلسل الملكية والحقوق المترتبة على العقار.
- حكم قضائي نهائي: إذا كان هناك نزاع حول الملكية، يمكن للمحكمة إصدار حكم نهائي يثبت ملكية أحد الأطراف.
- الوصايا والإرث: في حالات انتقال الملكية عن طريق الإرث، يُعتمد على حصر الإرث الشرعي وسجلات المحكمة الشرعية.
تُعد هذه الأدلة الوسائل القانونية الأساسية التي يعتمد عليها القضاء في إثبات حق الملكية، ومن المهم التحقق منها عند التعامل في العقارات لتجنب النزاعات القانونية المستقبلية.
سابعاً: تنفيذ وإجراءات الطعن في إزالة الشيوع وفق قانون 2024
- تنفيذ قرار إزالة الشيوع
1. إذا كان العقار قابلًا للقسمة:
– يتم فرزه وتخصيص الحصص لكل شريك، ثم يُسجل الجزء المخصص باسمه رسميًا في دائرة الأراضي.
2. إذا كان العقار غير قابل للقسمة:
– يُباع بالمزاد العلني، ويُوزع الثمن بين الشركاء حسب الحصص.
3. التنفيذ يتم عبر دائرة التنفيذ المختصة بعد أن يكتسب القرار الدرجة القطعية.
- حالات الطعن في قرارات إزالة الشيوع
– الطعن بقرار أن العقار غير قابل للقسمة.
– الاعتراض على تقدير قيمة العقار أو آلية المزاد.
– وجود خطأ في حصص الشركاء أو عدم التبليغ القانوني.
– تجاهل وجود حقوق عينية (مثل الرهن أو الانتفاع).
– الطعن في اختصاص المحكمة.
- مدة الطعن:
– أمام محكمة الاستئناف: خلال 10 أيام من التبليغ.
– أمام محكمة التمييز: خلال 30 يومًا من التبليغ.
- أثر الطعن على التنفيذ:
الطعن لا يوقف التنفيذ تلقائيًا، ويجب تقديم طلب صريح بوقف التنفيذ للمحكمة المختصة
الخاتمة
إزالة الشيوع في النظام الأردني هي آلية ضرورية للحفاظ على الحقوق الملكية وإنهاء النزاع بين الشركاء، وقد أحاطها المشرع بقواعد دقيقة تضمن التوازن بين القسمة العادلة وحقوق الأطراف، كما أن التعديل الجديد في قانون الملكية العقارية سهّل الإجراءات خاصة في حالات الشراكة المهيمنة بنسبة 75%.
رغم أن مبدأ إزالة الشيوع قائم على تمكين الشركاء من التصرف بحصصهم وإنهاء الشراكة العقارية، إلا أن المشرع الأردني أحاطه بقيود ضرورية تضمن عدم المساس بالصالح العام أو التنظيم العمراني أو حماية الأطراف الضعيفة كالقُصّر. وعليه، يُعد فهم هذه الاستثناءات من المسائل الجوهرية التي يجب أن يلم بها المحامون والقضاة والمستثمرون في العقارات.
المراجع :
(1) المادة (102) من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019، والمعدل عام 2025.
(2) المادة (1048) من القانون المدني الأردني .
(3) المادة (104) من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019
(4) المادة(1049) من القانون المدني الأردني
(5) المادة (1050) من القانون المدني الأردني
(6) المادة (13) من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019
(7) المادة (1048/2) من القانون المدني الأردني
(8) المادة (13/أ) من قانون الملكية العقارية
(9) المادة (14) من قانون الملكية العقارية
(10) المواد (114–118) من قانون الملكية العقارية.